634 Sayılı KMK da (kat mülkiyeti kanunu) D) Yönetici bendinde, Madde 34 şöyle ifadelendirmiş bu konuyu: ((Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.)) Burada ifade gayet açık. Yönetici bunun dışında başka bir yolla atanamaz demektir. Vatandaşlarımızın birçoğunda oluşan hatalı algı, KMK C) bendinde yeter sayı başlığı altında Madde 30 da zikredilen ((Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çokluğu ile karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde ikinci toplantı en erken 7, en geç 15 gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.)) Burada kanun koyucu yönetici seçiminden değil, toplantı ve kararlar başlığından bahsetmektedir. Halk arasında yaygın kanaat ise bu usul ile yönetici seçmek ve bunun yasal olduğunu zannetmek şeklindedir. Oysa ki kaçıncı toplantı olursa olsun yöneticinin seçilme şartı ayrı bir madde ile tahsistenmiş bunun dışındaki yol ve yöntemler kabul edilmemiştir.

KMK 5. bölüm B bendi, Madde 28 Yönetim planı tanımını yapmaktadır. ((Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. (Değişik: 13/4/1983 – 2814/11 Md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33’üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.)) Kanundan da anlaşılacağı üzere yönetim planı mevcut yapının kullanımından değiştirilme şekline, muafiyetlerden borçlanmalara kadar birçok konuyu yasallaştıran ve malik, kiracı, kullanıcı, yönetici, denetçi, personel vb. yapı ile ilişkili tüm kişi, kurum ve organları bağlamaktadır. Hal böyle olunca yönetim planı olmadan yapının yasal olarak yönetilmesi ve denetimi de mümkün olmayacaktır. Alınan karar ve yapılan işlerin meşruiyeti de yönetim planı ile mümkün olur.

Maalesef birçok site yönetimi bu konuda hatalı uygulama ile gereksiz yere vergi tahakkuk ettirerek ödeme yaptırmakta, oysa bir kısım personel doğru tanımlama ile vergiden muaf tutulabilmekte ve site bütçelerine bu konuda yük getirilmeyerek ciddi maddi kazançlar sağlanabilmektedir. Site yöneticiliğine bağlı olarak çalışanlara yapılan ücret ödemelerinin, Gelir Vergisi Kanunu 23. maddesinin 6 numaralı bendine göre, Gelir Vergisinden şu şartlarda istisna edilebilir. a-Özel fertler tarafından çalıştırılan hizmet erbabının evlerde, bahçelerde, apartmanlarda müstakil meskenlerde, ferdi leşmiş yapı kooperatifi şeklinde yapılmış sitelerde, kurum veya kuruluşların malik oldukları lojmanlarda ve ticaret mahalli olmayan sair yerlerde çalışması, b-Çalışan kişilerin, orta hizmetçiliği, süt nine, dadılık, bahçıvanlık, kapıcılık ve kalorifercilik gibi hizmetlerde çalışması, c-Apartmanlarda, müstakil meskenlerde, ferdi leşmiş yapı kooperatifi şeklinde yapılmış sitelerde, kurum veya kuruluşların malik oldukları lojmanlarda çalışan ve (b) bendinde belirtilen kişilerin ücret ödemelerinin malikleri tarafından ödenmesi gerekmektedir. Bu açıklamalara göre; meskenlerde (apartmanlarda ), sitelerde ve yapı kooperatiflerin kat mülkiyeti yönetim kuruluşuna devredilmiş apartman yöneticiliği tarafından çalıştırılan; temizlikçi, bahçıvan, kapıcı ve kalorifercilere ödenen ücretlerin, gelir vergisinden istisna edilmesi, bunların dışında çalışan şoför, elektrikçi, büro personeli, muhasebeci ve idare müdürü, avukat, vb. diğer personele ödenen ücretlerin ise, Gelir Vergisi Kanunu 61. maddesine göre ücret olarak gelir vergisine tabi tutulması gerekir.

Bağımsız bölüm sayısı 8 ya da daha fazla olan kat mülkiyetine tabi binalar için bir yönetici tayin etmek kanunen zorunludur (KMK 34 / I). Ancak ana taşınmazın bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilir. Yönetici 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 34. maddesi gereğince dışarıdan birinin yönetici olması mümkündür. Kat malikleri dışından seçilen yöneticinin dava ve icra takip işlemi yapabilmesi için kat malikleri tarafından kendisine bu konuda yetki verilmiş olması gerekir. Ayrıca dışardan seçilen yönetici kat malikleri toplantısında oylamaya katılamaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici bağımsız bölüm maliklerinin oyu ile seçilir. Bu seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Şayet yönetim planına, yöneticilerin bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hükmü konmuşsa kiracı yönetici olamaz. Eğer böyle bir hüküm konmamışsa kiracı bile olmayan dışarıdan birinin yönetici olmasına bir engel yoktur. Kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri toplantısına katılamaz.

Kanun, yöneticinin görevlerinin yönetim planında gösterileceğini hükme bağlamıştır. (KMK 35). Ancak kanun, yönetim planında aksine hüküm yoksa, yöneticinin görevlerini (KMK.36-37) kendisinin sayması yoluna gitmiştir. Buna göre; Kat Malikleri Kurulu' Nu.n aldığı kararların yerine getirilmesi; ana yapının kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı, sigorta ettirilmesi; avansların toplanması; yönetimle ilgili bütün ödemelerin kabulü; yönetimi ilgilendiren tebligatın kabulü; süre asımına veya bir hakkin kaybına sebebiyet verilmemesi; ana taşınmazın korunması ve bakimi için gerekli tedbirlerin alınması; dava ve icra takibi yapılması; bankada hesap açtırılması; Kat Malikleri Kurulu'nu toplantıya çağırma; işletme projesinin yapılması; bildirimde bulunma; kanuni temsil yetkisini kullanması görevleridir.

Kat Mülkiyeti Kanunu esaslarına göre, yöneticinin yerine getirmek ile yükümlü olduğu sorumlulukları arasında apartman işletme projesinin hazırlanması da yer alıyor. Kanunda yer alan madde 37'ye göre, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapmak ile yükümlü oluyor. Bu projede özellikle: a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20’nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20’nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; gösterilir. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Yönetici (veya yönetim kurulu), ana taşınmazın yönetimiyle ilgili bütün islerde yetkilidir. Ancak, yönetim planı ya da Kat Malikleri Kurulu, yöneticinin yetkili olduğu konuların sinirini çizmiş olabilir. Bundan başka, yönetici, kat maliklerini çok önemli mali yükler altına sokabilecek isleri de ancak Kat Malikleri Kurulu'ndan karar aldıktan sonra yapmalıdır. Hangi islerin kat maliklerine ağır yükler getireceğinin tayininde, ilgili binanın konumu, nitelikleri ve oturanların ortalama gelir seyirleri ile sosyal durumları gibi faktörler göz önüne alınmalıdır.

Bir gayrimenkulün sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen, kendisi ya da eşi veya çocukları için bir işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirerek, iktisaptan sonraki 6 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir. Bu mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi ile kiracı arasında yapılmış sözleşmenin tüm hükümlerini de devralmış olur. Bu nedenle kira sözleşmesinin sonunda ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Ancak bu sürenin uzun olması halinde, kanun, bu süreyi beklemeden kiracıyı mecurdan tahliye etmek için 6 ay gibi bir süre tanımış ve bu sürenin sonunda mecurun tahliyesi için dava açılabilmesini hükme bağlamıştır. Bunun için meskenin yeni sahibinin, gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalı ile bir ihtar çekerek burayı satın aldığını, bu meskene ihtiyacı olduğunu bu nedenle de bu tahliyenin istendiğini bildirmesi gerekir.

Rahatsız edici derecede gürültü çıkarmayan veya yargıya intikal ettiğinde bilirkişi tarafından; gürültünün rahatsız edecek düzeyde olup olmadığı, katlanılabilir nitelikte olup olmadığı ve giderilip giderilemeyeceği konularında yapılacak incelemeye göre evcil hayvanların bağımsız bölümlerde beslenmesi mümkün olabilmektedir. Evcil olmayan hayvanlar hiçbir şartta beslenemez.

Isı pay ölçerli sistemlerde radyatörlerinizi tamamen kapatılamaz. Yönetmelik gereği evin sıcaklığı 15°C altına düşürülemez. Amaç daireler arasındaki haksız ısı geçişine engel olmaktır. Ayrıca giriş, merdivenler vb. ortak alanların ısıtılmasından gelen bir pay dairelerin ısınma giderlerine eklenir.